Comment soumissionner un travail de réparation des dommages cachés par étapes pour éviter un travail de «temps et matériaux»

Ma salle de bain a des dégâts d'eau dus à un carrelage mal conçu. Le rebord de la fenêtre est suffisamment bas pour être mouillé, mais est simplement carrelé plutôt qu'une étagère solide. Il n'est pas non plus correctement incliné. Cela a permis à l'eau de s'infiltrer dans le mur et a affaibli la planche de support au point que le mur carrelé a cédé lorsqu'il s'est penché.

Un constructeur ne pourrait même pas estimer le coût du travail. Je voulais "du temps et des matériaux" pour la réparation et un contrat pour démolir et rénover la salle de bain.

J'ai déjà été brûlé par des emplois de "temps et matériaux". Pourtant, je comprends qu'il est difficile d'évaluer l'ampleur du travail lorsque vous ne pouvez pas voir tous les dégâts.

Voici ma question: suis-je déraisonnable si j'insiste pour que le travail se fasse en trois étapes qui sont soumises séparément?

Une offre de démolition pour dénoncer le problème

Une offre pour la réparation plutôt que tout "travail de temps et de matériel"

Une offre pour le remodelage de toute mise à niveau de la salle de bain.

Je pourrais prendre des offres concurrentes à chaque étape et être sûr de ce dans quoi je m'engage avant d'accepter. Les constructeurs n'auraient pas à accepter de travaux qu'ils n'auraient pas pu voir pleinement.

J'aimerais savoir si ce type de plan est inouï ou déraisonnable. Y a-t-il une bonne raison de refuser de travailler de cette façon? Une autre façon de structurer le travail? S'il y a quelque chose que je ne comprends tout simplement pas, faites-le moi savoir.

repair water-damage

— candied_orange
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Vos préoccupations semblent légitimes, mais je ne vois pas pourquoi vous diviseriez la réparation et le remodelage. Une fois les cavités ouvertes, quelqu'un devrait pouvoir soumissionner clairement sur l'ensemble du projet, sans surprise. Il pourrait y avoir un différend quant à savoir si suffisamment a été ouvert pour assurer aucun dommage caché, mais à part cela ...

— Daniel Griscom

@DanielGriscom vous avez raison. Ce qui était important pour moi, c'était un travail de soumission complète, ce qui était important pour lui n'était pas d'être surpris. Mais il avait ce contrat «clé en main» pour la démolition et la rénovation prêt à aller et ne le changerait que dans le cadre d'un accord «de temps et de matériel». J'essaie ici de comprendre comment expliquer ce que je veux mieux. Je veux des offres. Pas des estimations. Pas les taux horaires. Y a-t-il autre chose que je dois faire en plus de demander clairement cela?

— candied_orange

Eh bien, c'est un processus de négociation. Vous avez des besoins, il a des besoins et vous espérez trouver un arrangement qui satisfasse les deux ensembles. S'il n'est pas assez flexible pour comprendre ce qu'il peut vous donner sans violer ses besoins, vous devrez peut-être le découvrir vous-même (par exemple, "Que faudrait-il faire à l'avance pour que vous me fassiez une offre à prix fixe") ou passez à un autre entrepreneur.

— Daniel Griscom

Cela soulève la question de ce que vous avez l'intention de faire si vous faites une démonstration de la zone et découvrez que la réparation et le remodelage seront plus importants que prévu. Allez-vous simplement le laisser démo? Je suppose que je ne vois pas vraiment comment le résultat sera très différent d'une offre de temps et de matériaux, sauf que vous ne finirez pas par payer le rembourrage "contingences" qui va dans toutes les offres à montant fixe. Personnellement, je ne proposerais même pas la démo sur autre chose que du temps et du matériel, sauf si j'étais sous-traité - je pourrais être tenu responsable de le laisser dans un état dangereux autrement.

— Comintern

@Comintern: On peut supposer que le PO, ayant été brûlé par des entrepreneurs sans scrupules auparavant, a peur que l'entrepreneur traite un contrat "temps et matériaux" comme une carte blanche pour travailler aussi lentement que possible et gonfler les coûts des matériaux autant que possible. sortir avec. S'ils ne s'attendent pas à ce que le PO répète de toute façon et ne soient pas trop préoccupés par leur réputation, ils n'ont pas vraiment beaucoup de motivation pour ne pas traire le PO autant qu'ils le peuvent, ce qui pourrait facilement être beaucoup plus. que le rembourrage dans une enchère de montant simple.

— Ilmari Karonen

Réponses:

Ma suggestion devrait rendre cela beaucoup plus facile tout autour. Faites la démolition sur une base de bricolage et éliminez tous les débris. Les travaux de la phase de démolition nécessitent des compétences de base et des outils simples et peu coûteux.

Cela ouvrira la structure de la pièce entière aux charpentes de charpente, de sous-plancher et de plafond. Je dirais que vous seriez alors prêt à faire appel à un entrepreneur pour soumissionner sur les réparations et les mises à niveau de la pièce et de la structure. Rien ne doit être caché à ce stade.

Au fur et à mesure que vous prenez la partie bricolage du projet, vous êtes sûr d'avoir des questions sur ce processus. Ce site peut être d'une grande aide pour obtenir des réponses aux questions qui se posent.

— Michael Karas
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C'est une excellente option si vous prévoyez un tube digestif complet. Cependant, si vous cherchez simplement à résoudre le problème, cela pourrait être un peu exagéré.

— Tester101

@ Tester101 - Eh bien, un sous-ensemble est également tout à fait possible. La démo pourrait être juste la zone de la douche.

— Michael Karas

@MichaelKaras C'est vrai, mais un bricoleur ne sait peut-être pas jusqu'où aller. L'avantage d'avoir un entrepreneur expérimenté, c'est qu'il sait quand creuser plus profondément et quand s'arrêter.

— Tester101

@CandiedOrange Il faut beaucoup de dégâts d'eau pour ruiner le support de tuile si complètement qu'il s'effondre lorsqu'il est appuyé contre. Je serais très, très surpris si vous pouviez faire les réparations nécessaires avec la baignoire en place, et honnêtement, je suggérerais de la retirer simplement pour que vous puissiez effectuer une inspection appropriée.

— Adam Davis

@CandiedOrange Je ne suis en aucun cas un expert mais je suis d'accord avec Adam Davis, les symptômes que vous avez décrits sonnent comme si le mur n'était pas en très bon état. Si vous avez une deuxième salle de bain à utiliser dans l'intervalle, faire la démo vous-même serait plus lent, mais vous en apprendrez plus sur ce qui se passe dans le mur, ce qui pourrait vous aider à demander des offres plus précises. Mais si c'est votre seule salle de bain, vous ne voulez pas qu'elle soit hors service plus longtemps que nécessaire.

— Dan C

Raisonnable, sauf pour dire que personnellement, je ne serais pas disposé à enchérir sur le remodelage avant la réparation. (En supposant une réparation par d'autres.)

Pour des raisons de permis, vous ne fermeriez pas les réparations, alors assurez-vous de passer à la phase de rénovation.

Un inconvénient de ce plan est que vous n'établissez pas de relation avec un seul entrepreneur ... qui pourrait ou non être important pour vous, mais en général, je dirais que les entrepreneurs prennent les travaux plus importants plus au sérieux et se détournent des clients qui les rendent nerveux.

Une dernière note, probablement évidente, mais ... cela prendra beaucoup plus de temps.

— User95050
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Ces emplois sont difficiles à soumissionner. Nous avons une "structure alternative" comme vous dites. La façon dont nous les travaillons est généralement la suivante:

Tout d'abord, nous proposons les éléments de portée connus. Cela pourrait être de la peinture, de la plomberie, de l'électricité, du revêtement de sol, etc.

Ensuite, nous proposons des réparations connues et nous faisons une estimation de l'étendue de la portée si nous ne pouvons pas voir tous les dommages et fixons un prix basé sur une portée écrite des réparations invisibles.

Ensuite, nous ajoutons un montant estimé pour les réparations supposées que nous sommes presque sûrs que nous devrons terminer. Ces articles sont généralement des articles T&M avec un prix à ne pas dépasser sans approbation. L'élément de campagne peut avoir un prix de 350 $, mais le détail se lit comme «le montant est estimé. Les réparations réelles seront terminées au prix de xx $ / h plus les matériaux. Le montant ne doit pas dépasser 350 $ sans approbation.» Parfois, ces éléments ne sont pas complétés pour une remise au propriétaire. D'autres fois, les choses sont pires que prévu et terminées pour une augmentation de coût APPROUVÉE via un ordre de modification.

Ensuite, pour couronner le tout, nous ajoutons généralement une divulgation verbale de certaines autres réparations auxquelles nous pouvons penser en raison de dommages possibles, mais nous ne montrons pas suffisamment de preuves et, par conséquent, nous ne les proposons pas d'avance.

Enfin, il y a les variables que nous ne pouvions pas voir et celles que nous complétons effectivement à un prix T&M avec une estimation verbale des réparations (la confiance est généralement élevée dans nos travaux) ou nous soumettons le prix contractuel pour le travail pour ces variables via un changement commander avant la fin des réparations et ne continuer que lorsque l'ordre de modification est approuvé.

En utilisant ce processus, nous minimisons les variables, fixons des attentes bien définies quant au coût fixé et au coût variable, et finalement nous mettons le pouvoir de décision entre les mains du client sur les variables du projet AVANT qu'il ne se retrouve avec un facture étonnamment élevée.

N'oublions pas que les estimations verbales sont tout aussi contraignantes que les estimations écrites. Dans ces rares cas où les choses doivent évoluer MAINTENANT, nous étudions les options, donnons une estimation verbale et obtenons l'approbation pour procéder, puis documentons l'estimation verbale sur le back-end avec un ordre de modification.

— Damon
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